Ferill 294. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
156. löggjafarþing 2025.
Þingskjal 422 — 294. mál.
Svar
félags- og húsnæðismálaráðherra við fyrirspurn frá Degi B. Eggertssyni um leiguverð og húsnæðisöryggi.
1. Hvert var meðalleiguverð á árunum 2019–2024, annars vegar á almennum leigumarkaði og hins vegar hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum?
Ekki liggja fyrir heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn, svo sem um þróun leiguverðs, á umræddu tímabili. Í því skyni að bæta upplýsingar um leigumarkaðinn hefur ráðherra lagt fram á Alþingi frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994 (almenn skráningarskylda leigusamninga og breyting leigufjárhæðar), á þskj. 255 á 156. löggjafarþingi. Með frumvarpinu er lagt til að allir leigusamningar um húsnæði sem leigt er til íbúðar verði skráningarskyldir í opinberan gagnagrunn, svokallaða leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Jafnframt verði skylt að skrá breytingar sem gerðar eru á leigufjárhæð samkvæmt slíkum samningum á leigutíma. Verði frumvarpið að lögum munu því fást betri upplýsingar um leigumarkaðinn, þar á meðal um þróun leiguverðs eftir leigusala og tegund húsnæðis, en einnig aðrar upplýsingar um húsnæðisöryggi leigjenda út frá lengd leigusamninga eftir tegundum þeirra og um meðaltíðni flutninga eftir leigusala og tegund húsnæðis, svo fátt eitt sé nefnt.
Fyrsta skrefið í átt að skráningarskyldu leigusamninga og breytinga á leigufjárhæð var stigið í lok árs 2022 með lögum nr. 121/2022, um breytingu á húsaleigulögum, en með þeim var skráningarskyldan þó takmörkuð við leigusala sem hafa atvinnu af útleigu í skilningi laga um tekjuskatt, nr. 90/2003, en í því felst að viðkomandi leigusali hafi fleiri en tvær sérgreindar íbúðir til útleigu. Öðrum leigusölum hefur því ekki verið skylt að skrá leigusamninga eða breytingar á leigufjárhæð í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Fram að þessari lagasetningu var hluti leigusamninga skráður með þinglýsingu, en slík skráning var valkvæð og var fyrst og fremst framkvæmd til að leigjandi uppfyllti skilyrði húsnæðisbóta. Leigusamningum um húsnæði sem ekki uppfyllti skilyrði húsnæðisbóta eða sem undanþegið var þinglýsingarskyldu samkvæmt lögum um húsnæðisbætur var því sjaldan þinglýst.
Skráning leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hefur falið í sér byltingu hvað varðar bættar upplýsingar um leigumarkaðinn hér á landi. Í upphafi árs 2025 voru um 28.000 gildir leigusamningar skráðir í leiguskrána. Áður var áætlað að um 34.000 heimili væru á leigumarkaði hér á landi en nýlegar greiningar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar benda aftur á móti til þess að hann sé mun stærri og að allt að 37.000 fullorðnir einstaklingar kunni að hafa verið vantaldir á leigumarkaði. Samkvæmt þessu kunna allt að 29% fullorðinna einstaklinga á Íslandi að vera á leigumarkaði í stað 16% líkt og áður hefur komið fram í opinberum könnunum um húsnæðismarkaðinn. Enn vantar því upplýsingar um stóran hluta leigumarkaðarins og því er brýnt að almenn skráningarskylda leigusamninga og breytinga á leigufjárhæð verði lögfest.
Fyrirliggjandi upplýsingar um þróun leiguverðs á tímabilinu 2019–2024 eru því nokkuð brotakenndar. Við greiningu á meðalleiguverði á þessu tímabili hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun byggt á upplýsingum úr eftirfarandi:
– Leigumarkaðskönnun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar fyrir tímabilið 2019–2022, sem er framkvæmd árlega og mælir fjárhag, viðhorf, bakgrunn og önnur atriði er varða stöðu leigjenda um allt land.
– Þinglýstum leigusamningum á tímabilinu 2019–2022, en þeir ná fyrst og fremst til almenns leigumarkaðar þar sem ekki þurfti að þinglýsa leigusamningum við sveitarfélög og óhagnaðardrifin leigufélög til að uppfylla skilyrði húsnæðisbóta.
– Leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem stofnuð var í janúar 2023, en líkt og fram hefur komið ber aðeins þeim leigusölum sem leigja út þrjár eða fleiri sérgreindar íbúðir skylda til að skrá leigusamninga og breytingar á leigufjárhæð í leiguskrána.
Á grundvelli þessara gagna hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun tekið saman upplýsingar um þróun meðalleiguverðs eftir tegund leigusala og sett fram í eftirfarandi töflu. Greint er á milli almenns leigumarkaðar (þ.e. þegar leigusali er einstaklingur eða hagnaðardrifið leigufélag) og óhagnaðardrifins leigumarkaðar. Upplýsingar um þróun leiguverðs hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum og sveitarfélögum árin 2019–2022 byggjast á árlegum leigumarkaðskönnunum stofnunarinnar en upplýsingar vegna áranna 2023 og 2024 byggjast á skráðum leigusamningum í leiguskrá. Upplýsingar um þróun leiguverðs á almennum leigumarkaði byggjast aftur á móti á þinglýstum leigusamningum vegna tímabilsins 2019–2022 og á upplýsingum úr leiguskránni vegna áranna 2023 og 2024.
Tafla 1. Meðalleiga eftir tegund leigusala á árunum 2019–2025.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Líkt og sjá má af töflunni var meðalleiga á almennum markaði fremur stöðug til ársins 2021, en jókst verulega eftir árið 2022. Leiguverð hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum og sveitarfélögum hefur verið mun stöðugra á tímabilinu. Hækkun á milli áranna 2022 og 2023 kann að skýrast að hluta af breytingu á undirliggjandi gagnasafni með tilkomu leiguskrár í upphafi árs 2023.
2. Hver er munur á upplifuðu húsnæðisöryggi hjá leigjendum, annars vegar á almennum leigumarkaði og hins vegar hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum?
Ár hvert lætur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun framkvæma mælingu á stöðu leigjenda, m.a. um hvort leigjendur telji sig búa við húsnæðisöryggi. Í leigumarkaðskönnun árið 2024 kom fram að um fjórðungur leigjenda taldi sig ekki búa við húsnæðisöryggi, en talsverður munur var á milli leigjenda eftir tegund leigusala. Húsnæðisöryggi mældist minnst meðal þeirra leigjenda sem leigja af einstaklingum og hagnaðardrifnum leigufélögum. Samkvæmt leigumarkaðskönnun ársins 2024 töldu um 60% leigjenda á almennum markaði sig búa við húsnæðisöryggi og hefur það hlutfall haldist svipað frá árinu 2019. Til samanburðar töldu um 85% leigjenda hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum sig búa við húsnæðisöryggi. Meginástæður þess að leigjendur telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi eru lítið framboð af leiguhúsnæði, hátt leiguverð og tímabundnir leigusamningar. Í eftirfarandi töflu má sjá hlutfall leigjenda sem telja sig búa við húsnæðisöryggi á tímabilinu 2019–2024, eftir leigusölum, samkvæmt upplýsingum úr leigumarkaðskönnunum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Upplýsingar um húsnæðisöryggi leigjenda hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum eru ekki tiltækar fyrir árin 2019 og 2020.
Tafla 2. Hlutfall leigjenda sem telja sig búa við húsnæðisöryggi, eftir leigusölum, á tímabilinu 2019–2024.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
